Самостоятельная оценка земли

Бурное развитие рынка недвижимости в нашей стране с неизбежностью привело к формированию частной собственности на землю. Теперь земля является товаром – ее можно продать, купить, обменять или подарить. В процессе такого рыночного обмена часто возникают ситуации, когда требуется провести независимую оценку земли, то есть определить ее рыночную стоимость.

Определение рыночной стоимости земельного участка (здесь и далее мы будем иметь в виду только незастроенные участки), в отличие от определения рыночной стоимости рукотворных объектов недвижимости (зданий, помещений и сооружений) имеет свои особенности. Основная особенность процедуры оценки земли заключается в том, что для расчета ее стоимости не используются методы затратного подхода. Это объясняется тем, что землю нельзя создать усилиями людей, она просто есть и количество ее ограничено. Поэтому, затратные методы, базирующиеся на суммировании расходов (затрат) на создание точной копии объекта не могут быть применены к земле.

Из оставшихся оценочных подходов (доходный и сравнительный), при определении стоимости земельного участка можно использовать любой (или оба одновременно). Однако, опыт показывает, что при самостоятельном применении практическая реализация доходного подхода оказывается слишком сложной для подавляющего большинства пользователей. Поэтому для человека, имеющего желание самому посчитать (пусть и приблизительно) стоимость участка земли, в котором он заинтересован, специалисты оценочных компаний обычно рекомендуют воспользоваться сравнительным подходом.

Применение сравнительного подхода для оценки земельного участка довольно просто. Сначала нужно изучить земельный рынок в том районе, где расположен интересующий вас земельный участок. Целью такого изучения является поиск предложений о продаже похожих участков, расположенных как можно ближе к рассматриваемому (такие участки принято называть объектами-аналогами, или просто аналогами). Найдя несколько таких аналогов, нужно вычислить по каждому аналогу цену предложения за единицу площади – например, за 1 сотку. Затем уменьшить эти цены на 5% - это средняя величина скидки, которую, скорее всего, предоставит продавец для реального покупателя. Среднее значение скорректированных цен предложений объектов аналогов и будет являться величиной рыночной стоимости 1 сотки рассматриваемого участка. Остается лишь умножить эту величину на общую площадь земельного участка – и оценка завершена.

Как видно, в этом нет ничего сложного. Основная сложность кроется в правильном подборе аналогов – по назначению, размерам, местоположению, наличию коммуникаций и т.п. Чем точнее подобраны аналоги – тем выше будет точность результата оценки.